Binalarda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, apartman yönetimi ve ortak alanların kullanımıyla ilgili kararların alınmasında uygulanan bir yöntemdir. Bu yöntem, apartman veya site gibi ortak yaşam alanlarında, belirli önemli kararların alınması için kat maliklerinin (daire sahiplerinin) tamamının aynı görüşte olmasını gerektirir. Oy birliği, her bir kat malikinin ilgili karara “evet” demesi anlamına gelir.
Oy Birliği ile Alınması Gereken Kararlar Nelerdir?
Bina Yapısını Etkileyen Büyük Değişiklikler:
- Bina veya apartman kompleksinin genel yapısını etkileyecek büyük tadilatlar, ek bina yapımı, ortak alanların büyük ölçekli değişiklikleri gibi işler.
Önemli Mali Kararlar:
- Büyük bütçe gerektiren projeler, ortak alanların genişletilmesi veya yeniden düzenlenmesi gibi mali kararlar.
Yönetmelik Değişiklikleri:
- Apartman veya site yönetmeliğinde önemli değişiklikler yapılması.
Bu kararların oy birliği ile alınması gerekliliği, kat maliklerinin haklarını korumak ve bina veya site sakinlerinin ortak çıkarlarını gözetmek amacıyla yapılmaktadır. Böylece, herhangi bir kat malikinin çıkarlarının veya haklarının ihlal edilmesinin önüne geçilmiş olur.
Ancak, tüm kat maliklerinin bir araya gelip oy birliği ile karar alması pratikte zor olabildiğinden, bu tür durumlarda genellikle uzlaşma ve diyalog yoluyla çözüm bulunması teşvik edilir. Ayrıca, bu süreçlerde hukuki danışmanlık almak ve yasal düzenlemeleri dikkatlice incelemek önem taşır.
Oy Birliği ile Karar Alınması Süreci Nasıl İşler?
Toplantı Çağrısı
Yönetici veya yönetim kurulu, belirli bir gündemle kat malikleri toplantısını düzenler. Bu toplantıya tüm kat maliklerinin davet edilmesi gerekir.
Gündem Maddeleri
Toplantının gündemi önceden belirlenir. Oy birliği gerektiren konular genellikle büyük öneme sahip veya apartmanın yapısını doğrudan etkileyen kararlar olabilir. Örneğin, binanın genel tadilatı, ek bina yapılması, ortak alanların değiştirilmesi gibi konular bu kategoriye girer.
Toplantı ve Tartışma
Toplantıda, gündem maddeleri üzerinde tartışılır. Kat malikleri, konuları detaylı bir şekilde görüşür ve sorularını yöneticiye veya ilgili kişilere yöneltebilir.
Oylama
Oy birliği gerektiren kararlar için, kat maliklerinin tümünün onayı gerekmektedir. Bu, toplantıda bulunan her bir kat malikinin karara “evet” demesi anlamına gelir.
Kararın Geçerliliği
Eğer toplantıda tüm kat malikleri bir kararda oy birliği sağlayamazsa, o karar geçerli olmaz. Bazı durumlarda, kararın alınabilmesi için daha sonraki toplantılarda tekrar gündeme getirilmesi gerekebilir.
Tutanak ve Kayıt
Alınan kararlar, toplantı tutanağına işlenir ve bu tutanak yönetici tarafından saklanır. Bu tutanak, ileride herhangi bir anlaşmazlık durumunda referans olarak kullanılabilir.
Bir Kat Maliki Toplantıya Katılmazsa Ne Olur?
Eğer bir apartman yönetimi toplantısında oy birliği gerektiren bir karar alınacaksa ve toplantıya katılan herkes evet der, ancak bir kat maliki toplantıya katılmazsa, bu durumda genellikle alınan karar geçerli olmaz. Oy birliği, kat maliklerinin tamamının aynı görüşte olması anlamına gelir. Bu, katılmayan kat maliklerinin de karara dahil edilmesi gerektiği anlamına gelir. Ancak, bu durumda izlenecek adımlar ve uygulanacak prosedürler Türk Medeni Kanunu ve ilgili apartman yönetmeliği hükümlerine göre değişebilir.
Genel olarak şu adımlar izlenir:
İkinci Toplantı
- Eğer ilk toplantıda gerekli çoğunluk sağlanamazsa, genellikle ikinci bir toplantı düzenlenir.
- Bu ikinci toplantıda katılım sayısı ne olursa olsun, toplantı yapılabilir ancak oy birliği gerektiren kararlar için yine tüm kat maliklerinin onayı gerekir.
Katılmayan Malike Bildirim
- Katılmayan kat malikine toplantıda alınan kararlar ve gündemle ilgili bilgiler iletilir.
- Bu kat malikine, karara itiraz etme veya görüş bildirme hakkı tanınabilir.
İtiraz Süreci
- Eğer katılmayan kat malikleri, alınan kararlara itiraz ederse, bu durumda kararların uygulanması zorlaşabilir veya hukuki bir sürece taşınabilir.
Hukuki Danışma
- Bu tür durumlarda, apartman yönetimi veya kat malikleri, hukuki bir danışmanlık alarak durumu çözmeye çalışabilir.
Yasal Düzenlemeler
- Türk Medeni Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde bu tür durumlar için belirli prosedürler ve kurallar bulunmaktadır. Bu nedenle, ilgili yasal düzenlemelerin dikkatlice incelenmesi önemlidir.
Sonuç olarak, oy birliği gerektiren kararların alınabilmesi için, toplantıya katılmayan kat maliklerinin de onayının alınması veya en azından karara itiraz etme haklarının olmadığının belirlenmesi gerekir. Bu süreçler genellikle yasal danışmanlık gerektirebilir.
Oy Birliği Gerektiren Karar İçin İkinci Toplantıya Katılmayanlar İçin Nasıl Bir Prosedür İzlenir?
Türkiye’de, apartman yönetimi kapsamında oy birliği gerektiren bir karar için düzenlenen ilk toplantıya katılmayan kat malikleri için ikinci bir toplantı düzenlenirse, izlenecek prosedür genellikle şu şekildedir:
İkinci Toplantının Düzenlenmesi
- İlk toplantıda oy birliği sağlanamadığında, ikinci bir toplantı düzenlenir.
- İkinci toplantı için tüm kat maliklerine yeniden davetiye gönderilir ve toplantının tarihi, saati ve gündemi belirtilir.
Toplantıya Katılmayanlar İçin Bilgilendirme
- İkinci toplantıya katılmayan kat maliklerine toplantıda alınan kararlar ve gündemle ilgili bilgiler yazılı olarak iletilir.
- Bu iletişim genellikle yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılır.
Kararların Geçerliliği
- Oy birliği gerektiren kararlar için, ikinci toplantıda da tüm kat maliklerinin onayı gereklidir.
- Eğer ikinci toplantıda tüm kat malikleri bulunmuyorsa veya katılmayanlar arasından herhangi biri karara itiraz ederse, karar yine geçerli olmayabilir.
Yazılı Onay
- İkinci toplantıya katılamayan kat maliklerinden, karara yazılı olarak onay alınması gerekebilir.
- Bu yazılı onay, kararın uygulanabilmesi için gereken yasal sürecin bir parçasıdır.
Hukuki Süreç
- Bazı durumlarda, kat malikleri arasında anlaşmazlık olması durumunda hukuki süreç başlatılabilir.
- Bu süreçte, bir mahkeme kararının alınması gerekebilir.
Yasal Danışmanlık
- Kompleks ve anlaşmazlığa sebep olan durumlarda, yasal danışmanlık almak önemlidir.
- Bir avukat, ilgili yasal prosedürler ve haklar konusunda yönlendirme yapabilir.